Mudanças Impactantes no Mercado Imobiliário
A partir de 1º de janeiro de 2026, o Brasil testemunhará a implementação das primeiras alterações práticas da reforma tributária que afetarão diretamente o setor imobiliário. Este novo sistema, que será introduzido em fase de testes, revisa as regras de tributação sobre aluguéis, ganhos de capital e registros de imóveis, impactando proprietários em todo o território nacional.
Uma das alterações mais relevantes diz respeito à locação de imóveis para empresas. A partir de 2026, contratos que não forem registrados até 31 de dezembro de 2025 estarão sujeitos ao novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, que é composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa nova tributação pode elevar a carga fiscal de aproximadamente 27,5% para até 35,9%, dependendo da situação específica do contrato.
No que diz respeito ao aluguel de residências, a transição será gradual. Em 2026, uma alíquota simbólica de 1% será aplicada como fase experimental, com incrementos programados até a implementação total da carga tributária prevista para 2033, conforme o plano estabelecido pela reforma.
A nova legislação também permite que os proprietários atualizem os valores dos imóveis declarados para refletir os preços de mercado, com uma taxa de imposto reduzida de 4% sobre o ganho de capital. Este percentual é inferior às alíquotas tradicionais, oferecendo uma oportunidade para os contribuintes. Além disso, os municípios precisarão ajustar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para se alinhar com o novo modelo, onde os reajustes médios podem chegar a até 21,5%.
Cadastro Imobiliário Brasileiro: O CPF dos Imóveis
Outro aspecto inovador da reforma é a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, denominado “CPF dos Imóveis”. Essa medida visa centralizar informações patrimoniais na Receita Federal, otimizando a gestão e o controle sobre os imóveis no país. Para os proprietários que alugam imóveis, apenas alguns estarão sujeitos ao novo imposto: a regra abrange aqueles que possuem quatro ou mais imóveis alugados e geram uma receita superior a R$ 240 mil anualmente ou R$ 24 mil em um único mês de locação.
Inicialmente, em 2026, haverá apenas a exigência de declarar essas informações, sem a necessidade de pagamento de imposto. Contudo, a falta de declaração poderá resultar em penalidades. A cobrança efetiva do imposto começará de maneira reduzida em 2027, com a aplicação total das alíquotas planejadas apenas em 2033. Durante esse período de transição, pequenos locadores ficarão isentos da nova tributação.
Esse cronograma faz parte da estratégia da reforma tributária, que busca introduzir mudanças graduais afim de minimizar os impactos imediatos sobre o setor imobiliário. A abordagem permitirá que proprietários, empresas e administrações públicas se adaptem às novas regras, promovendo uma transição mais tranquila e eficaz. Essa reforma, portanto, representa um marco no sistema tributário nacional, refletindo a necessidade de modernização e adequação às realidades do mercado imobiliário contemporâneo.