Novos contratos impulsionam receita do EDGA11
O Edifício Galeria, localizado no centro do Rio de Janeiro (RJ) e projetado pelo renomado arquiteto Oscar Niemeyer, enfrenta há meses o desafio da alta vacância, que chegou a 30% após a pandemia e se manteve nesse patamar. Essa situação afetou diretamente os cotistas do fundo imobiliário Edifício Galeria (EDGA11), cujo valor das cotas acumulou uma queda superior a 79% desde o início das negociações na bolsa.
No entanto, o cenário mudou nesta manhã (22), quando o mercado reagiu positivamente ao anúncio da assinatura de dois novos contratos de locação para o imóvel, único ativo do fundo. A previsão é que a receita mensal do EDGA11 aumente em mais de 25% com essas operações. Com isso, as cotas do fundo tiveram alta expressiva, registrando um avanço de 3,45% por volta das 13h40, alcançando R$ 13,50 na B3.
Impacto dos novos inquilinos na ocupação do imóvel
O edifício, atualmente com uma vacância de 34,12%, deve ver sua taxa de ocupação subir de 65,88% para cerca de 80% a partir de 1º de agosto, com a entrada dos novos locatários. A primeira locação foi firmada com a Fundação de Apoio ao Desenvolvimento da Computação Científica (FACC), que ocupará 1.640 metros quadrados no 8º andar, por um contrato de 120 meses e aluguel mensal de R$ 65,6 mil. Esse acordo deve contribuir com cerca de 9% no aumento da receita do fundo.
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Já a segunda locação foi fechada com a Monto Industrial, que ocupará 2.108 metros quadrados no 9º andar, com contrato de cinco anos e aluguel mensal de R$ 105,4 mil. Essa operação deve elevar a receita do EDGA11 em aproximadamente 16%. Conforme informado pela BTG Pactual Serviços Financeiros, administradora do fundo, ambos os contratos contemplam períodos de carência e descontos alinhados às práticas de mercado.
Desafios do EDGA11 e contexto do mercado imobiliário no Rio de Janeiro
Com um patrimônio de R$ 163 milhões e cerca de 3,5 mil cotistas, o EDGA11 é um fundo imobiliário monoativo, o que significa que concentra seu investimento em um único imóvel. Apesar de ter múltiplos inquilinos, a vacância elevada aumenta a exposição do fundo a riscos financeiros, refletidos na valorização das cotas e no pagamento de dividendos.
Em setembro de 2025, o fundo teve que suspender a distribuição de dividendos devido à inadimplência, retomando os pagamentos em janeiro deste ano com R$ 0,02 por cota. Em fevereiro, os proventos foram suspensos novamente, mas voltaram a ser pagos em março, mostrando a instabilidade enfrentada pelos investidores.
Além disso, o Edifício Galeria, antigo Galeria SulAmérica, passou por um processo de retrofit, mas ainda sofre com os desafios do mercado imobiliário local. Embora a vacância no Rio de Janeiro tenha apresentado queda, a recuperação é mais lenta se comparada a cidades como São Paulo. O centro da capital fluminense ainda está em fase de revitalização, com diversos imóveis degradados ao redor.
A gestora do fundo destacou em seu relatório de maio que “a região mostra sinais de valorização, e a expectativa de maior distribuição de rendimentos só se concretizará após a compensação do prejuízo causado pela inadimplência de alguns locatários”. Essa perspectiva reforça o impacto prático das negociações recentes para o bolso dos cotistas e para a sustentabilidade financeira do fundo.