Parceria pioneira em Recife marca um novo capítulo na habitação social
No dia 26 de maio de 2026, a Bolsa de Valores Brasileira (B3) sediou um leilão discreto, mas de impacto significativo para a política habitacional nas cidades brasileiras. A Prefeitura de Recife conquistou o primeiro contrato de Parceria Público Privada (PPP) do país voltado à locação social. O projeto Morar Recife estabelece um marco importante para gestores e urbanistas que buscam soluções inovadoras na área da habitação social.
Rio de Janeiro aposta na requalificação urbana com foco no Centro
Apenas um dia após o anúncio do consórcio vencedor em Recife, a Câmara Municipal do Rio de Janeiro aprovou a criação da Área de Especial Interesse Urbanística (AEIU) Praça Onze Maravilha. Esta iniciativa pretende revitalizar uma área de 2,5 milhões de metros quadrados no coração da cidade, com um investimento estimado em R$1,75 bilhão e a meta de construir 37 mil novas unidades residenciais financiadas pela iniciativa privada.
Dois projetos, desafios comuns e abordagens diferentes
Apesar de diferentes em escala e estratégia, os projetos de Recife e Rio enfrentam o mesmo dilema: como garantir que a revitalização do Centro não seja apenas um motor para valorização imobiliária, mas também um instrumento efetivo de inclusão social. No Recife, o modelo escolhido é a PPP Morar no Centro, que prevê uma concessão patrocinada de 25 anos. A concessionária privada será responsável pela construção, manutenção e operação de seis imóveis no centro histórico, sendo quatro destinados à locação social e dois à venda ou financiamento para famílias nas Faixas 2 e 3 do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). O contrato assegura a entrega de pelo menos 1.128 unidades habitacionais, das quais 637 serão para locação social, com aluguéis a partir de R$210 mensais.
O financiamento do projeto une três fontes principais: o pagamento mensal da prefeitura à concessionária, limitado a R$2,45 milhões; recursos federais do MCMV; e a cessão ao município de imóveis da União, que serão transformados nos empreendimentos habitacionais.
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O ambicioso projeto carioca e seus desafios para a habitação acessível
Já o projeto Praça Onze Maravilha no Rio de Janeiro apresenta uma proposta de requalificação urbana ampla. A demolição do Elevado 31 de Março, a criação de um boulevard no entorno do Sambódromo, a Biblioteca dos Saberes projetada pelo arquiteto Francis Kéré, a nova Cidade do Samba e a revitalização dos bairros Catumbi, Estácio, Cidade Nova e Praça Onze configuram uma intervenção de grande complexidade no Centro do Rio.
Inspirado no Porto Maravilha, que transformou a região portuária com projetos como o Museu do Amanhã e o Boulevard Olímpico, o projeto carioca aposta na lógica de o poder público regular o uso do solo para atrair investimentos privados e novos moradores. Em 2025, mais de 2.700 unidades residenciais foram entregues na região e a expectativa é superar as 2.800 unidades em 2026.
Porém, essa estratégia tem sido questionada por movimentos sociais e pelo Ministério Público, pois não garante a oferta de habitação social acessível. A tentativa de isentar do pagamento de outorga os empreendimentos destinados à Habitação de Interesse Social (HIS) para famílias das Faixas 1 e 2 do MCMV foi rejeitada pela Prefeitura, evidenciando que a habitação social não está no foco principal do projeto.
Potencial para habitação social no Rio e Recife
Tanto Rio de Janeiro quanto Recife concentram um grande número de imóveis públicos, com ambos os estados entre os que possuem o maior acervo de imóveis dominiais da União. Muitos desses imóveis estão em estado precário ou ociosos. Além disso, as duas regiões metropolitanas enfrentam altos índices de déficit habitacional, com destaque para o componente de “ônus excessivo de aluguel” — domicílios que gastam mais de 30% da renda com aluguel — que representa 82,7% do déficit na Região Metropolitana de Recife e 67,6% no Rio de Janeiro.
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Recife já decidiu destinar mais de mil imóveis para fins de Habitação de Interesse Social, por meio da primeira PPP de locação social vinculada ao MCMV. No Rio, a remoção do viaduto pode liberar terrenos públicos valiosos no Centro, que poderiam ser utilizados para fins semelhantes, beneficiando famílias de baixa renda.
Foco na Faixa 1 e na centralidade como caminho para a inclusão
Para avançar, o modelo do Rio deve priorizar a Faixa 1 de renda, segmento que concentra quase três quartos do déficit habitacional no país. Utilizar terrenos públicos em áreas centrais possibilita reduzir a dependência de novos empreendimentos em regiões periféricas, garantindo acesso à cidade, à centralidade e à participação na vida urbana.
Redirecionar esforços para a locação social no Centro, com o uso racional do acervo imobiliário público, promove tanto a diminuição eficiente do déficit habitacional quanto a efetivação do direito à moradia em sua dimensão plena — como direito à cidade, ao encontro e à vida urbana ativa.
Esses exemplos mostram que a locação social no Centro, aliada a políticas públicas estratégicas, pode ser um instrumento poderoso para transformar os centros urbanos em espaços inclusivos e vibrantes.